Stai pensando di comprare casa ma cerchi un’opzione più accessibile o un investimento immobiliare a lungo termine? La nuda proprietà potrebbe essere la risposta. Negli ultimi anni, l’interesse verso questa formula di acquisto è cresciuto notevolmente in Italia. Analisi di settore indicano un aumento significativo delle transazioni, specialmente in un contesto di prezzi immobiliari in crescita che rende più difficile l’acquisto della piena proprietà. Città come Bologna, Roma, Torino e Milano hanno visto un incremento marcato di questo tipo di compravendite. Ma cos’è esattamente la nuda proprietà e come funziona?
Come Funziona l’Acquisto in Nuda Proprietà
Acquistare un immobile in nuda proprietà significa diventare proprietari legali dell’immobile (“i muri”) ma senza acquisire il diritto immediato di viverci o utilizzarlo. Questo diritto, chiamato usufrutto, rimane a un’altra persona (l’usufruttuario), che di solito è il venditore, spesso una persona anziana. L’usufrutto dura generalmente per tutta la vita dell’usufruttuario.
* Vantaggio per l’acquirente (nudo proprietario): Il principale beneficio è economico. Il prezzo di acquisto della nuda proprietà è significativamente inferiore rispetto al valore di mercato della piena proprietà. Si tratta di un investimento a lungo termine, con l’idea di ottenere la piena disponibilità dell’immobile solo alla scadenza dell’usufrutto (solitamente, al decesso dell’usufruttuario).
• Vantaggio per il venditore (usufruttuario): Chi vende la nuda proprietà ottiene liquidità immediata, utile per integrare la pensione, sostenere spese o mantenere un certo tenore di vita, pur continuando ad abitare nella propria casa. Spesso si tratta di persone senza eredi diretti o che cercano una soluzione per la propria vecchiaia.
È importante considerare che questo tipo di investimento immobiliare comporta un elemento di incertezza riguardo ai tempi: non si sa con precisione quando si entrerà in pieno possesso del bene.
Quanto Costa la Nuda Proprietà? Il Calcolo del Valore
Il valore della nuda proprietà non è arbitrario, ma viene calcolato secondo criteri precisi, basati su tabelle ministeriali (definite dal Ministero dell’Economia e delle Finanze). Queste tabelle stabiliscono una percentuale del valore della piena proprietà da attribuire alla nuda proprietà e all’usufrutto, in base principalmente all’età dell’usufruttuario.
Il principio è semplice:
• Valore Piena Proprietà = Valore Nuda Proprietà + Valore Usufrutto
Più giovane è l’usufruttuario, maggiore è il valore dell’usufrutto (e quindi minore il costo della nuda proprietà). Viceversa, più l’usufruttuario è anziano, minore è il valore dell’usufrutto e maggiore sarà il prezzo della nuda proprietà.
Esempio pratico: Se un immobile ha un valore di mercato di € 200.000 e l’usufruttuario ha 70 anni, le tabelle potrebbero assegnare (valori puramente indicativi) un valore del 60% alla nuda proprietà (€ 120.000) e del 40% all’usufrutto (€ 80.000). Se l’usufruttuario avesse 85 anni, la percentuale della nuda proprietà salirebbe, ad esempio, all’85% (€ 170.000).
Il risparmio sull’acquisto è quindi inversamente proporzionale all’età del venditore.
A Chi Conviene Investire in Nuda Proprietà?
L’acquisto di nuda proprietà è una strategia interessante per diverse tipologie di acquirenti:
• Investitori Immobiliari: Chi cerca di diversificare il portafoglio con un investimento a lungo termine, puntando sulla rivalutazione futura dell’immobile e beneficiando di un prezzo d’ingresso ridotto.
• Genitori Previdenti: Famiglie che desiderano garantire un immobile ai figli per il futuro, acquistandolo oggi a condizioni vantaggiose, soprattutto se i figli sono ancora piccoli.
• Risparmiatori: Persone che hanno una certa liquidità ma non sufficiente per acquistare la piena proprietà, o che non hanno necessità abitative immediate ma vogliono investire nel mattone.
Le tipologie di immobili più frequentemente compravendute con questa formula sono appartamenti di medie dimensioni, come trilocali e quadrilocali, situati in zone residenziali.
Gestione delle Spese: Chi Paga Cosa?
La divisione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario è chiaramente definita dalla legge:
• Imposte e Tasse: Tutte le imposte relative al possesso e al reddito generato dall’immobile (IMU/IMI sulla seconda casa, TARI, IRPEF in caso di locazione da parte dell’usufruttuario) sono a carico dell’usufruttuario. L’immobile non compare nella dichiarazione dei redditi del nudo proprietario fino all’estinzione dell’usufrutto.
• Spese di Manutenzione:
• Ordinaria: Spetta all’usufruttuario (piccole riparazioni, manutenzione impianti, tinteggiatura interna).
• Straordinaria: Spetta al nudo proprietario (rifacimento tetto, facciate, sostituzione caldaia, grandi opere strutturali). Tuttavia, se le riparazioni straordinarie si rendono necessarie per incuria dell’usufruttuario nella manutenzione ordinaria, saranno a suo carico.
• Spese Condominiali: Seguono la stessa logica: spese ordinarie a carico dell’usufruttuario, spese straordinarie a carico del nudo proprietario.
È sempre consigliabile definire chiaramente questi aspetti nell’atto di compravendita.
È Possibile Ottenere un Mutuo per la Nuda Proprietà?
Finanziare l’acquisto della nuda proprietà tramite mutuo bancario è possibile in teoria, ma nella pratica risulta complesso. Le banche sono spesso caute perché:
• L’immobile non è immediatamente disponibile per l’acquirente.
* Il diritto di usufrutto complica un’eventuale procedura di pignoramento in caso di insolvenza del mutuatario.
• Non esistono prodotti di mutuo specifici per la nuda proprietà ampiamente diffusi.
Le strade percorribili, sebbene non semplici, sono:
• Coinvolgimento dell’Usufruttuario: L’usufruttuario potrebbe intervenire come garante del mutuo, ma è un’opzione complessa e raramente praticata.
• Garanzie Aggiuntive: L’acquirente potrebbe offrire alla banca altre garanzie, come l’ipoteca su un secondo immobile di sua piena proprietà.
Data la complessità, è fondamentale consultare diverse banche o affidarsi a consulenti del credito indipendenti per valutare la fattibilità e le condizioni di un eventuale finanziamento per nuda proprietà.
Conclusione: Investire in Nuda Proprietà Conviene?
L’acquisto della nuda proprietà rappresenta un’interessante opportunità di investimento immobiliare, permettendo di accedere al mercato con capitali inferiori e di beneficiare potenzialmente della rivalutazione dell’immobile nel tempo. Tuttavia, è essenziale essere consapevoli della natura a lungo termine dell’investimento, dell’incertezza sui tempi di pieno possesso e delle possibili difficoltà nel reperire un finanziamento bancario.
Prima di procedere, è fondamentale una valutazione attenta dei pro e contro, un’analisi del proprio profilo di rischio e delle proprie esigenze future, e possibilmente la consulenza di professionisti del settore (legali, fiscali e immobiliari).
Guida Completa alla Nuda Proprietà: Cos’è, Come Funziona e Perché Conviene Investire
