Stai pensando di vendere casa ma hai scoperto, o sospetti, la presenza di qualche irregolarità edilizia? È un timore comune. Magari una veranda costruita anni fa, una diversa distribuzione interna mai dichiarata, o dubbi sulla piena conformità del progetto originale. La domanda sorge spontanea: è possibile vendere un immobile con abusi edilizi? La risposta breve è: dipende. Ma non temere, in questa guida completa analizzeremo cosa dice la normativa, quali sono i rischi e, soprattutto, come affrontare la situazione nel modo giusto per vendere senza incorrere in problemi legali o brutte sorprese.
1. Cosa Significa Esattamente “Abuso Edilizio”?
Prima di tutto, facciamo chiarezza. Non tutte le “difformità” sono uguali. In generale, si parla di abuso edilizio quando un intervento sulla proprietà è stato realizzato:
•Senza le necessarie autorizzazioni: Costruzioni o ristrutturazioni eseguite senza Permesso di Costruire, SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), o CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), quando richiesti.
• In difformità dai permessi ottenuti: Lavori realizzati in modo diverso rispetto a quanto approvato dal Comune (es. una stanza più grande, una finestra spostata).
• Con variazioni essenziali: Modifiche sostanziali al progetto approvato che ne cambiano le caratteristiche fondamentali (es. aumento significativo di volume o superficie).
• In difformità catastale: Discrepanze tra la planimetria depositata al Catasto e lo stato reale dell’immobile (anche se questo è più un problema di regolarità catastale, spesso si accompagna a quella urbanistica).
Esempi Comuni: Verande chiuse senza permesso, creazione di soppalchi non dichiarati, spostamento di muri interni non comunicato, cambio di destinazione d’uso (es. da cantina ad abitazione) senza autorizzazione.
2. Vendere con Abusi Edilizi “Sanabili”: La Trasparenza è la Chiave
Qui arriva la buona notizia (parziale). Se l’abuso edilizio è considerato “sanabile” – cioè può essere regolarizzato pagando una sanzione e/o presentando la documentazione corretta (spesso tramite una “Sanatoria” o una CILA/SCIA in sanatoria) – la vendita è generalmente possibile.
Ma attenzione: La condizione fondamentale è la massima trasparenza con l’acquirente.
• Obbligo di Informazione: Il venditore deve informare esplicitamente e dettagliatamente l’acquirente dell’esistenza dell’abuso.
• Messa a Verbale: Questa informazione deve essere chiaramente riportata per iscritto sia nel contratto preliminare (compromesso) sia nell’atto definitivo di compravendita (rogito). Il notaio stesso verificherà la menzione delle dichiarazioni urbanistiche.
• Accettazione Consapevole: L’acquirente, firmando, dichiara di essere a conoscenza della difformità e di accettare l’immobile nello stato di fatto in cui si trova, assumendosi l’onere (e i costi) della futura sanatoria.
Perché è importante? Se l’acquirente è informato e accetta formalmente, non potrà in futuro contestare l’acquisto per quel specifico vizio o richiedere risarcimenti al venditore per l’irregolarità dichiarata.
3. I Rischi Enormi del Silenzio: Cosa Succede se Non Informi l’Acquirente?
Nascondere un abuso edilizio, anche se sanabile, è una pessima idea con conseguenze potenzialmente devastanti per il venditore:
• Impugnazione dell’Atto: L’acquirente, una volta scoperto l’abuso (anche dopo il rogito), ha 10 anni di tempo per impugnare l’atto di vendita.
• Risoluzione del Contratto: Può chiedere al tribunale lo scioglimento del contratto, con la conseguente restituzione dell’immobile al venditore e del prezzo pagato all’acquirente.
• Risarcimento Danni: L’acquirente può richiedere un cospicuo risarcimento per i danni subiti (costi per la sanatoria, mancato pieno godimento del bene, eventuali spese legali, ecc.).
• Rilevanza Penale? In casi gravi, o se emerge una volontà fraudolenta, potrebbero configurarsi anche profili di rilevanza penale (es. truffa contrattuale).
Importante: Non basta che l’acquirente abbia visitato l’immobile più volte. La semplice “conoscenza di fatto” non è sufficiente a tutelare il venditore. Serve una dichiarazione esplicita e scritta nell’atto notarile.
4. Abusi Edilizi “Non Sanabili”: Un Ostacolo (Quasi) Insormontabile
Se l’abuso edilizio è grave e non sanabile (ad esempio, perché viola normative specifiche, distanze, norme antisismiche, vincoli paesaggistici, o eccede cubature consentite in modo irrecuperabile), la situazione si complica drasticamente.
• Nullità dell’Atto: Un immobile con abusi gravi e insanabili è considerato “fuori commercio”. Un atto di vendita che lo riguarda potrebbe essere dichiarato nullo.
• Rischio Demolizione: Le autorità competenti possono emettere un’ordinanza di demolizione delle opere abusive, con costi a carico del proprietario attuale (l’acquirente!).
• Sanzioni Amministrative: Oltre alla demolizione, possono essere comminate pesanti multe.
Caso Specifico: Casa Senza Concessione Edilizia
Un immobile costruito interamente senza la licenza edilizia originaria (oggi Permesso di Costruire) è intrinsecamente abusivo e, salvo casi particolarissimi di vecchissimi “condoni edilizi” (sanatorie straordinarie ormai chiuse), non è commerciabile. La vendita sarebbe nulla.
5. “Stato Legittimo dell’Immobile”: Un Concetto Cruciale Oggi
Introdotto più di recente (DL Semplificazioni 76/2020), lo “Stato Legittimo” è fondamentale. Attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive modifiche. Per vendere serenamente, è essenziale poter dimostrare questo stato legittimo, solitamente tramite l’ultimo titolo edilizio relativo all’immobile o, per quelli più vecchi, tramite le planimetrie catastali d’impianto o altri documenti probanti. Il notaio richiederà dichiarazioni in merito al momento del rogito. Un abuso edilizio, per definizione, impedisce di dichiarare lo stato legittimo completo.
6. I Rischi per Chi Compra una Casa con Irregolarità
Anche se informato e disposto ad accettare l’abuso (sanabile), l’acquirente deve considerare attentamente i rischi:
• Costi e Tempi della Sanatoria: Dovrà farsi carico delle spese per regolarizzare (parcella del tecnico, sanzioni, eventuali lavori edili). I tempi burocratici possono essere lunghi.
• Impatto sul Valore: Un immobile con abusi, anche se sanabili, ha generalmente un valore di mercato inferiore. Il “risparmio” iniziale sull’acquisto deve compensare i costi e i fastidi futuri.
• Difficoltà con il Mutuo: Le banche sono molto caute. Finanziare l’acquisto di un immobile con irregolarità edilizie (anche sanabili e dichiarate) è spesso difficile, se non impossibile, finché la situazione non viene regolarizzata. La perizia della banca bloccherebbe quasi certamente l’erogazione.
7. La Soluzione Migliore? Regolarizzare Prima di Vendere!
Anche se la legge permette di vendere con abusi sanabili dichiarandoli, la strada maestra è quasi sempre una: sanare le irregolarità prima di mettere in vendita l’immobile.
• Vantaggi:
• Si vende un immobile “pulito” e pienamente commerciabile.
• Si evita qualsiasi potenziale contestazione futura.
• Si massimizza il prezzo di vendita (nessuno sconto necessario per l’abuso).
• Si rende l’immobile appetibile anche a chi necessita di un mutuo.
• Si accelera il processo di vendita, senza intoppi legati alla conformità.
Come Fare? Rivolgiti a un tecnico qualificato (geometra, architetto, ingegnere) che possa:
• Verificare lo stato di fatto e confrontarlo con i documenti urbanistici e catastali.
• Identificare eventuali difformità.
• Valutare se sono sanabili e con quale procedura (CILA/SCIA in sanatoria, Permesso di Costruire in sanatoria).
• Stimare i costi (sanzioni, parcella, eventuali lavori).
• Predisporre e presentare le pratiche necessarie presso il Comune e il Catasto.
Conclusione
Vendere una casa con abusi edilizi è una situazione delicata che richiede attenzione e consapevolezza. Mentre le irregolarità sanabili possono non bloccare la vendita se gestite con totale trasparenza e accettazione formale da parte dell’acquirente, gli abusi non sanabili rendono l’immobile praticamente invendibile o espongono a rischi enormi.
Il nostro consiglio spassionato? Non rischiare. Prima di mettere in vendita il tuo immobile, investi in una verifica di conformità urbanistica e catastale con un tecnico di fiducia. Regolarizzare eventuali abusi sanabili prima della vendita è la scelta più sicura e conveniente a lungo termine: ti permetterà di vendere più velocemente, al miglior prezzo e, soprattutto, con la tranquillità di aver fatto tutto secondo le regole.
Hai dubbi sulla conformità del tuo immobile? Contatta un professionista oggi stesso!
