Stai pensando di vendere la tua casa che hai amorevolmente ristrutturato, magari approfittando del Bonus Ristrutturazione o di altre agevolazioni fiscali? Ottimo! Ma c’è un dettaglio fondamentale da non trascurare prima di arrivare al rogito: che fine fanno le quote residue delle detrazioni fiscali che non hai ancora utilizzato?
Quelle quote residue, che ti permettono di “recuperare” parte delle spese sostenute in più anni, non sono affatto un dettaglio da poco. Rappresentano un valore economico che può influenzare la trattativa di vendita sia per te che per l’acquirente.
La regola generale: le detrazioni “viaggiano” con l’immobile
A fare chiarezza su questo punto cruciale interviene, come spesso accade, l’Agenzia delle Entrate. E la regola generale, stabilita in modo netto dall’articolo 16-bis, comma 8, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), è molto chiara:
In caso di vendita dell’immobile su cui sono stati effettuati interventi agevolati, le quote residue delle detrazioni fiscali non utilizzate passano automaticamente all’acquirente dell’immobile.
Questo significa che, per impostazione predefinita, il “bonus” che tu stavi recuperando anno dopo anno nella tua dichiarazione dei redditi si trasferisce in automatico al nuovo proprietario, che potrà beneficiarne per tutti i periodi d’imposta che mancano al completamento del recupero totale.
Questa norma vale non solo per il Bonus Ristrutturazione “classico” (quello al 50% delle spese), ma in linea generale per la maggior parte delle detrazioni legate a interventi edilizi (come Ecobonus per l’efficientamento energetico, Sismabonus, ecc.), a patto che si tratti di detrazioni “spalmate” su più anni.
C’è un “però”: l’accordo tra le parti
Tuttavia, la normativa fiscale non è sempre rigida e, fortunatamente, in questo caso lascia spazio alla volontà delle parti. L’articolo 16-bis, comma 8, aggiunge una clausola fondamentale: “salvo diverso accordo tra le parti”.
Questo significa che, anche se la regola automatica prevede il passaggio delle detrazioni all’acquirente, tu venditore e l’acquirente potete mettervi d’accordo affinché le quote residue rimangano a te.
Come formalizzare l’accordo per “tenere” le detrazioni
Attenzione: questo accordo non può essere una semplice stretta di mano o una dichiarazione informale. L’Agenzia delle Entrate, ad esempio con la Circolare n. 7/E del 2021, ha chiarito come procedere per dare validità a questa diversa pattuizione.
Affinché tu venditore possa conservare il diritto a fruire delle quote residue, è indispensabile che l’accordo sia chiaramente espresso e formalizzato:
• Nell’atto di trasferimento dell’immobile (il rogito notarile): È il luogo più naturale e sicuro dove inserire questa pattuizione. Il notaio, al momento della redazione dell’atto di compravendita, inserirà una clausola specifica che attesta che le parti hanno concordato che le detrazioni residue rimangono in capo al venditore.
• Tramite una scrittura privata autenticata: In alternativa, se l’accordo non fosse inserito direttamente nel rogito, è possibile stipulare una scrittura privata separata. Questa scrittura deve essere autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale e deve essere sottoscritta sia dal venditore che dall’acquirente. È fondamentale che da questa scrittura risulti che tale accordo esisteva sin dalla data del rogito (anche se la scrittura privata viene autenticata in un momento successivo).
Importante: L’accordo deve essere formalizzato al momento del rogito o, se con scrittura privata, deve riferirsi all’accordo preso al momento del rogito. Non è possibile decidere in un secondo momento di “riprendersi” le detrazioni se l’immobile è già stato venduto senza un accordo formale.
Cosa significa tutto questo in pratica? Consigli utili per venditore e acquirente:
• Per il venditore: Se hai sostenuto spese importanti e hai ancora molte quote di detrazione da recuperare, e desideri continuare a farlo, è fondamentale che tu ne parli subito con l’acquirente in fase di trattativa. Il valore di queste detrazioni può essere un elemento da considerare nel prezzo di vendita. Assicurati che l’accordo venga inserito nel preliminare di compravendita e, soprattutto, nel rogito notarile. Parla con il tuo notaio per tempo.
• Per l’acquirente: Quando acquisti una casa ristrutturata, chiedi sempre al venditore se sono stati effettuati lavori che hanno beneficiato di detrazioni fiscali pluriennali e se ci sono quote residue non utilizzate. Queste detrazioni rappresentano un “bonus” economico per te negli anni successivi, riducendo il tuo carico fiscale. Chiarisci se il venditore intende cederele o meno. Se passano a te, assicurati che nell’atto di rogito non ci sia alcuna clausola che le escluda.
• Per entrambi: Ricordate che il vostro comportamento nella dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto stabilito nell’accordo formalizzato. Se l’accordo prevede che le detrazioni rimangano al venditore, sarà lui a indicarle (sull’immobile venduto) nella sua dichiarazione; se invece passano all’acquirente, sarà quest’ultimo a farlo.
In conclusione
Vendita di immobile ristrutturato e detrazioni fiscali: la regola generale è il trasferimento automatico all’acquirente. Tuttavia, c’è flessibilità! Venditore e acquirente possono accordarsi diversamente, ma è essenziale che questo accordo sia formalizzato in modo chiaro e inequivocabile (meglio se direttamente nel rogito o con scrittura privata autenticata che attesti l’accordo al momento del rogito).
Non lasciare che un dettaglio così importante diventi una sorpresa. Chiarite subito questo aspetto in fase di trattativa e affidatevi a professionisti (come il notaio) per la corretta formalizzazione dell’accordo.
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